Продаем квартиру выгодно.
Все понимают, насколько важно знать истинный уровень цен на недвижимость всем участникам рынка.
Покупатели боятся купить слишком дорого, продавцы – отдать дешево. Эта ключевая ключевая проблема становится особенно важной, когда рынок стоит, сделок мало и каков реальный уровень цен непонятно. Прояснить этот вопрос решил Интернет-журнал по недвижимости Metrinfo.Ru.
Что будем учитывать?
Экономическая наука придумала немало способов оценки. Но, частных лиц не интересует цена заводов, газет, пароходов. Разобраться бы с квартирой в многоэтажке. В этом случае реально подходит лишь один метод – сравнительный. Этот метод заключается в том, чтобы найти несколько максимально похожих на ваш объектов, и сравнить их стоимость.
Так что же такое «похожие» объекты? Достаточно того, чтобы обои были такие же и соседа слева Васей звали? Или все-таки, чтобы недвижимость стоила одинаково важно что-то другое? Определим из всего многообразия факторов имеющихся в квартире, важные для ценообразования.
Местоположение квартиры – важнейший фактор. Он складывается из престижности района, его удаленности от центра города и, наконец, расположения квартиры внутри района. Как правило, чем ближе к центру города – тем лучше. Однако, существует масса исключений. Одно из них – станция метро «Автозаводская». До Кольцевой линии метро всего одна остановка. А вот от «Сокола» - три. Но «Сокол» - лучше, потому что он находится в западной части Москвы, а «Автозаводская» на востоке. Исторически так сложилось, что западная половина ценится выше восточной.
Второй фактор, родственный первому, доступность транспорта. В Москве это удаленность от метро. Одно дело, когда станция метро в пяти минутах ходьбы и совсем другое, когда до нее нужно 15 минут добираться на автобусе.
В-третьих, на ценообразование влияет площадь. Всем известна формулировка «цена квадратного метра». И чем больше в вашей квартире квадратных метров, тем дороже она стоит. Однако, чем меньше площадь, тем дороже квадратный метр. Однокомнатные квартиры при прочих равных условиях в пересчете на квадратные метры стоят дороже, чем четырехкомнатные. Объяснить это просто – маленький объект «целиком» стоит дешевле, а значит доступен большему количеству покупателей. А экономные варианты всегда пользуются большим спросом.
Четвертый фактор – тип дома. Нижнюю ступеньку «пьедестала престижности» занимают «хрущевки», среднюю – «типовая панель», а самыми лучшими считаются современные монолитные и кирпичные дома.
Важный фактор – состояние квартиры. Готовая к проживанию квартира, конечно, стоит дороже, чем требующая значительного ремонта. А уж если она «убита» алкоголиками или другими несознательными гражданами – это самый тяжелый вариант.
Шестой фактор – статус квартиры. Если продавцу нужны не деньги, а другая квартира, сделка затягивается, а в итоге продавец и вовсе может отказаться. Поэтому такие квартиры обремененные необходимостью тянуть «цепочки» стоят обычно на 10% дешевле.
Есть факторы, которые по-разному влияют в разных ценовых категориях. То, что люди менее состоятельные считают несущественным, может оказаться важным для богатого покупателя. Например, вид из окна. В элитном сегменте цена может подняться в 1,5-2 раза, если за окном будет панорама города, памятник архитектуры, река. А вот в экономклассе сама мысль заплатить за это вызывает недоумение. В лучшем случае продавцу удастся получить за живописный вид из окна 5-10 тысяч долларов, тогда как возможность каждый день любоваться звездами Кремля стоит как минимум 1 млн. долларов.
Последний этаж для экономкласса однозначный минус. Иногда покупатели даже отказываются смотреть такие квартиры. Они опасаются, что крыша протечет или с чердака к ним залезут воры. А вот в новых домах, наоборот, последний этаж – существенное преимущество. Можно выкупить чердак и обустроить там зимний сад, да и света и воздуха там больше.
Что не ценится покупателями.
Расхожая мудрость гласит, что караван идет со скоростью самого медленного верблюда. Прыть быстроногих тут бесполезна - все равно придется ждать «тихоходов». Так же и с ценами на квартиры – ключевыми станут те факторы, которые работают «на минус». Например, в типовой 9-этажке на окраине города сделали дорогущий евроремонт с применением мрамора. Если бы это было элитное жилье, покупатели наверняка оценили усилия продавца, а в данном случае затраты на отделку не окупились, так как пришлось продать квартиру по средней для данного района цене.
В последние годы было построено много домов не соответствующих настоящему элитному статусу, но проданных по невероятно высоким ценам. А квартиры с дорогим ремонтом в хороших районах расположены в старых домах с плохими подъездами, без обустроенной территории и паркинга.
Что заставит продавца пойти на скидку.
Иногда некий неожиданный фактор, способный обрушить цену обнаруживается только при ближайшем рассмотрении. Во многих домах на первых этажах расположены магазины, парикмахерские и т.д. Это нормально, хотя и не очень приятно. Но если из подсобных помещений постоянно разносится по двору неприятный запах или разгрузка товара происходит непрерывно и с жутким грохотом, цена такой квартиры может упасть вдвое. Обычно продавцы стараются скрыть эти обстоятельства и узнать о них можно только при собственном тщательном изучении.
Поправка на торг.
В рыночной экономике цены определяются соглашением покупателя и продавца. Об этом не стоит забывать. Если продавец не согласен, можно сколь угодно убедительно обосновывать свои претензии на то, чтобы товар стоил столько-то – это не будет иметь никакого смысла. Предложения квартир можно разделить на адекватные и неадекватные. О первых можно сказать, что цены на них разумные. А вот на вторые изначально завышены. В период бурного роста, появилась традиция выставлять цену с расчетом на дальнейшее удорожание всего рынка. Но на рынке уже полгода длится кризис, но многие граждане этого не понимают. Людям свойственно «не понимать» то, что не в их интересах. Поэтому и появляются предложения по завышенной цене. Скорее всего, эти объекты не будут проданы вообще. Или же собственнику придется согласиться на радикальное снижение цены.
Скидывать цену приходится очень серьезно – с этим согласны все эксперты. Когда рынок растет, сделка часто совершается по цене, превышающей первоначальную. Покупатель вынужден согласиться, иначе продавец отказывается от сделки. Обычно размер торга составляет 5-10%, а в сегодняшних условиях, особенно цена изначально завышена, не редкость дисконт в 30-50%.
|
